Полезно знать / Недвижимость

Обзор рынка недвижимости г. Ульяновска

Ульяновск, город в Приволжском ФО, - крупный промышленный, административный и культурный центр Ульяновской обл., граничащей с Самарской, Пензенской и Саратовской областями, с Мордовской, Чувашской и Татарской республиками. Удаленность Ульяновска от Москвы составляет 861 км. Развитая транспортная инфраструктура города включает в себя два аэропорта, речной порт, ж/д узел и систему автомобильных дорог на Саратов, Москву, Уфу, Казань. Ульяновск считается одним из двадцати наиболее крупных городов России.

Население Ульяновска превышает 650 тыс. человек, из которых более половины - экономически активные россияне. Основу экономики города составляют машиностроение, электроэнергетика и розничная торговля. Город интенсивно развивается, что, несомненно, сказывается на процессе образования цен на жилую и коммерческую недвижимость.

Цены стабильно растут

Наиболее высоким спросом пользуются в Ульяновске квартиры "супер экономного" класса. Под этим понятием подразумеваются 1-комнатные квартиры в "хрущевках", цены на которые постоянно растут. Типичными ульяновскими покупателями жилой недвижимости на вторичном рынке являются молодые семьи, которым хочется иметь пусть старое и тесное, но свое и отдельное жилье. Только после того, как ульяновский рынок недвижимости "насытится" маленькими недорогими "панельными" квартирами, что аналитики ожидают в 2014-2015 годах, возможен поворот покупателей от дешевизны к качеству и комфорту.

Факторами, которые поддерживают спрос на дешевое жилье, на протяжении последней пятилетки являются:

   субсидии для различных категорий граждан, которых государство официально признало нуждающимися в улучшении жилищно-бытовых условий,

   программы коммерческих банков с "государственной поддержкой", которые подразумевают кредитование приобретения квартир в новостроящихся домах.

Все это привело к росту стоимости малогабаритных старых квартир на 17,4% за год. Меньшим спросом, но все же пользуются квартиры улучшенной планировки, цена на которые выросла за последние 12 месяцев на 8,4%.

Спрос на жилье по районам

Как и в течении последних трех лет, жители Ульяновска предпочитают приобретать квартиры в 4-м микрорайоне, что повлияло на рост стоимости квартиры здесь на 20% за год. Чуть меньше, на 17,5%, выросли за 12 месяцев цены на квартиры в районе Севера и на Нижней и Верхней террасах. И лишь на 8% поднялась стоимость жилья за год в центре Ульяновска.

Обзор цен на жилье в Ульяновске

Четкого "прайса" на квартиры в Ульяновске нет. И квартиры на вторичном рынке, и квадратные метры в новостройках разнятся в статусе и цене. Можно лишь привести среднюю стоимость. Так, м² в новом доме будет стоить около 37 тыс. руб., значит самая маленькая квартира площадью 40 км2 обойдется покупателю в 1480 тыс. рублей. Двух-, трехкомнатное жилье эконом класса покупатель выложит от 1800 до 3900 тыс. руб. Цена "старых", но "больших" квартир с тремя и более комнатами крайне редко превышает среднюю отметку в 24 тыс. руб./ м², а вот элитные квартиры с такой же площадью предлагаются по 47 тыс. руб. за м².

Стабильный рост цен объясняется тем, что объем предложений с выгодным соотношением цены и качества сокращается, а вот спрос, напротив, стабильно растет. Только за последний месяц количество предложений снизилось более чем на 400. На дефицит жилой недвижимости для широких слоев населения повлиял факт, что в прошлом 2012 году не был выполнен план на сдачу и ввод в эксплуатацию новостроек. Многие горожане не спешат покупать жилье в надежде, что появятся более выгодные предложения. А пока они арендуют жилье, которое обходится недешево. Так, за однокомнатную квартиру арендаторы платят в среднем 11 тысяч руб. в месяц, а за двухкомнатную около 15 тыс. руб. ежемесячно.

Коммерческая недвижимость

    Торговые площади

Среди крупных городов Поволжья Ульяновск самый необеспеченный качественными торговыми площадями областной центр. Здесь на тысячу человек приходится всего около 300 м² , тогда как в других городах этот показатель в 1,5 -2 раза выше. Крупными торговыми центрами являются ТРЦ "АкваМолл", "Самолет", "Звезда", "Пушкаревское кольцо". Основное количество торговых площадей Ульяновска арендуются местными предпринимателями. Стоимость аренды в городе разнится в зависимости от месторасположения объекта и качества помещения. Так, в центре можно арендовать помещение в зависимости от уровня ремонта в ценовом диапазоне от 5 тыс.руб./м²/год до 20 тыс.руб./м²/год.

В спальных микрорайонах стоимость аренды торговых помещений не в специализированных ТЦ составит около 4 тыс.руб./м²/год. А площадь в торговом комплексе, в среднем, можно арендовать за 16-18 тыс.руб./м²/год. Ульяновск можно разделить на 4 района: Ленинский, Железнодорожный, Засвияжский и Заволжский. Распределение торговых объектов по ним очень неравномерное. Более равнозначны в этом плане Засвияжский и Заволжский, а в Ленинском, который является историческим центром Ульяновска, меньше ТЦ. В Железнодорожном районе города ощущается их острый дефицит, точнее, дефицит объектов, которые можно отнести к качественным торговым объектам.

   Офисы

В сегменте офисной недвижимости проблемой является недостаток качественных офисных площадей, соответствующих европейским стандартам. Значительное количество офисов расположено в здании какого-нибудь НИИ или бывшего управления и совершенно не подходят для офиса современной компании, так как в них нельзя сделать перепланировку, возле здания нет парковки, а в помещении отсутствуют климат-системы.

Почти во всех новых жилых домах первые этажи спроектированы как офисные помещения. Но арендаторы и покупатели офисной недвижимости предпочитают объекты в специализированных зданиях. Дефицит офисов класса В (качественный ремонт) объясняется положительной динамикой роста экономики региона, приходом на местный рынок крупных федеральных и зарубежных компаний, чье присутствие влияет на спрос на офисы, соответствующие мировым стандартам.


Перейти в раздел "Полезно знать"